전세를 반전세·월세로 바꿀 때 알아둘 것들
전세보증금 일부(또는 전부)를 월세로 바꿀 때, 그 차액에 곱해서 월세를 정하는 비율이에요. 계산식은 다음과 같아요.
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전환율은 한국은행 기준금리 + 연 2.0%를 넘을 수 없어요. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%로 오르면서 현재 법정 상한은 연 5.0%예요.
단, 이 상한은 계약갱신요구권을 행사할 때와 계약 기간 중 전환에만 강제력이 있어요. 신규 계약(새 세입자와 처음 계약)에는 적용되지 않고, 시세에 따라 자유롭게 정해요.
네, 한국은행 기준금리는 통화정책방향 회의 때마다 바뀔 수 있어서, 법정 상한(기준금리+2%)도 함께 바뀌어요. 계약을 갱신하거나 전환을 협의할 때는 그 시점의 기준금리를 다시 확인하는 게 안전해요.
| 전세보증금 | 바꾼 뒤 보증금 | 전환율 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 1억원 | 5.0% (법정 상한) | 833,333원 |
| 3억원 | 1억원 | 4.0% (협의) | 666,667원 |
| 2억원 | 5,000만원 | 5.0% | 625,000원 |
| 3억원 | 0원 (완전 월세) | 5.0% | 1,250,000원 |
전환율이 1%p만 낮아져도 3억원→1억원 전환 기준으로 월세가 약 16만 7천원 줄어요. 갱신이나 계약 중 전환이라면 법정 상한 5.0%를 넘는지 꼭 확인하세요.
월세를 50만원 줄이고 싶다면 50만원 × 12 ÷ 5% = 1억 2천만원을 보증금으로 더 넣으면 돼요. 여유 자금을 예금에 넣었을 때 이자와 비교해서, 보증금을 늘리는 게 나은지 판단할 수 있어요.
총급여 8,000만원 이하인 무주택 세대주 근로자는 연말정산 때 1년 월세(최대 1,000만원)의 15%를 세액공제받을 수 있어요. 총급여 5,500만원 이하라면 17%예요. 월세 60만원이면 1년 720만원의 17%인 약 122만원을 돌려받을 수 있는 셈이에요. 해당 주택에 전입신고가 돼 있어야 해요.
Q. 반전세로 바꿔도 보증금은 보호받나요?
네, 전입신고와 확정일자를 받아두면 보증금에 대해 대항력과 우선변제권이 생겨요. 보증금이 바뀌면 새 계약서로 확정일자를 다시 받아두는 게 안전해요.
보증금 1억원을 월세로 돌리면 전환율 5% 기준 월 41만 6,667원이에요. 반대로 1억원을 연 4% 전세대출로 빌리면 이자는 월 33만 3,333원이에요. 이 경우엔 대출을 받아 전세로 사는 게 한 달에 8만원 넘게 유리해요. 대출 금리가 전환율보다 높다면 반대로 월세가 나을 수 있어서, 전환율과 내가 받을 수 있는 대출 금리를 비교하는 게 핵심이에요.
최종 업데이트: 2026년 9월 30일
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