전세보증금 반환보증, 꼭 가입해야 할까

1. 전세보증금 반환보증이 뭔가요?

계약이 끝났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관이 대신 보증금을 돌려주고 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 상품이에요. 전세사기·역전세가 늘면서 가입을 권장하는 경우가 많아요.

2. HUG·SGI·HF, 뭐가 다른가요?

• HUG(주택도시보증공사): 가장 널리 쓰이는 상품. 연 0.115%(아파트) 수준의 보증료.
• SGI(서울보증보험): 전세금 한도 제한이 상대적으로 적지만, 보증료가 셋 중 가장 비싼 편(아파트 연 0.229%)이에요.
• HF(한국주택금융공사): 보증료가 가장 저렴(최대 연 0.04%)하지만, 대출 연계 등 가입 조건이 더 까다로워요.

3. 보증료는 누가 내나요?

원칙적으로는 세입자가 부담해요. 다만 지자체별로 보증료 지원사업을 운영하는 경우가 많아서(예: 서울시는 청년·신혼부부 등에게 최대 40만원 지원), 거주 지역 지자체 지원사업을 확인해보는 게 좋아요.

4. 가입 시기가 중요해요

대부분의 상품은 전세 계약기간의 1/2이 지나기 전에 가입해야 해요. 계약 시작하자마자 바로 알아보는 걸 추천해요.

5. 보증금별 보증료 예시 (2년)

대표 요율로 계산한 값이라 전세가율·부채비율·우대 조건에 따라 실제 보증료는 달라져요. 2억원을 HUG 아파트 요율로 2년 보증받으면 보증금의 약 0.23%를 내는 셈이에요.

6. 가입 전에 확인할 것

• 전세가율: 보증금이 집값에 비해 너무 높으면 가입이 거절될 수 있어요. HUG는 전세가율 90% 이하인 집만 가입할 수 있어요.
• 선순위 채권: 집에 설정된 근저당 같은 선순위 채권과 보증금을 합친 금액이 집값을 넘지 않아야 해요.
• 전입신고와 확정일자: 가입 조건이자, 보증과 별개로 보증금을 지키는 기본 장치예요. 이사한 날 바로 해두세요.

7. 자주 헷갈리는 질문

Q. 계약을 갱신하면 보증도 다시 가입해야 하나요?
네, 보증기간은 전세 계약기간에 맞춰져 있어서 계약을 갱신하거나 연장하면 보증도 새로 가입하거나 연장해야 해요.

Q. 보증료가 아까운데 꼭 가입해야 할까요?
의무는 아니지만, 2억원 기준 2년에 50만원 안팎으로 보증금 전체를 지킬 수 있어요. 역전세나 집주인 사정으로 보증금을 늦게 돌려받는 경우도 많아서, 보증금이 전 재산에 가깝다면 가입을 권해요.

8. 보증금을 못 받으면 어떻게 되나요?

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관에 보증이행을 청구하고 심사를 거쳐 보증금을 대신 받아요. 청구하기 전에 임차권등기처럼 필요한 절차를 안내받게 되니, 계약 만료가 다가오는데 집주인과 연락이 잘 안 된다면 미리 보증기관에 문의해두세요. 보증기관은 대신 돌려준 돈을 나중에 집주인에게 청구해요.

참고한 자료

• 보증료율·가입 요건: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 공시
• 예시 계산: 돼지 계산기 전세보증금 반환보증료 계산기와 같은 대표 요율로 직접 계산

최종 업데이트: 2026년 9월 30일